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マンションやアパート、戸建てを建てるには、当然ながら土地がないことには何も始まりません。不動産投資を行う場合も、土地選びが非常に重要です。土地の種類や見分け方を把握しておくと、不動産投資におけるリスクを回避しやすくなります。

土地には、様々な種類があります。土地は「地目」と呼ばれ、宅地、田、畑、学校用地、水道用地など23種に分類されます。この中で不動産投資に利用できるのは宅地であり、それ以外の地目はマンションや戸建てなどを建てることができません。

ただし、建築基準法や都市計画法で法律的に問題がなければ、山林や原野、雑種他といった地目でも住宅の建設が可能です。このような場合は建設完了後、地目変更登記で宅地に変更することになります。

不動産投資に向いている、「良い土地」のポイントをご紹介します。一般的に良い土地とされるのが、地震や津波、土砂崩れなどの災害に強く、地盤がしっかりとした土地です。このような条件を基本に、土地の法令上制限を確認します。

また、宅地に向いている第一種低層住居専用地域の場合、周辺に高い建物がなく、眺望や日当たりなども良くおすすめです。さらに、周辺環境からも良い土地を判断できます。商業施設が多く生活がしやすい、新宿駅までの距離が近いなど、賃貸需要が高い土地は不動産投資に適した良い土地といえます。

良い土地とは反対に、購入を避けたい土地もあります。まず災害が多いエリアや、地盤の緩い場所は要注意です。いくら安く土地が手に入ったとしても、長い投資を考えた場合にリスクが大きいです。

ハザードマップで過去の災害事例を調べたり、元々どのように利用されていた土地か確認しましょう。また、周辺環境が暗い、衛生環境が悪い、危ないと感じるような土地もおすすめできません。マンションやアパートを建てたとしても、周辺環境が悪いと賃貸としての需要が低くなるためです。